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 【房產抗疫理財】紓困方案多 房貸要搬家嗎?

 

  2020/5/20 下午 05:56:06 瀏覽:169 來源:Yahoo奇摩房地產編輯部  

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【房產抗疫理財】紓困方案多 房貸要搬家嗎?

【文/如仙姑】疫情影響下,百業蕭條,經濟紓困迫在眉睫,公銀行庫祭出1千萬元以下房貸降兩碼(0.5%)的方案,由於民營銀行並未跟進,公民營銀行出現利差,讓不少民營銀行的房貸戶開始考慮,要不要轉貸到公營銀行,享受降息優惠。

▲政府紓困降利率,房貸族要不要換銀行,得好好思考。

房貸1000萬 降息月省2千

降不降息確實有差,以1000萬元的貸款為例,半年可多省下12500元的利息(1000萬x0.25x1/2),平均每月省2083元利息。但此優惠只有限定半年,若轉貸所要付出的成本高於半年可省下的利息,就不一定適合轉貸。

轉貸的基本成本成本包括代書費、手續費、設定費,總計大約要花2萬多元的額外費用,新銀行也會收取一些費用,主要有4部分,包含房屋鑑價費、帳務管理費、徵信手續費、轉貸代償費等,費用一共大約3000~5000元左右。

給政府的地政設定規費「硬費用」,舉例來說,如果民眾要轉貸1000萬元,通常銀行會依照貸款金額乘上1.2倍設定,也就是設定金額1200萬,再收取1/1000設定規費,也就是要繳12000元;而代書代辦費則包括重新設定抵押權,跟前銀行塗銷費等,依照各代書價碼不同,粗估6000~15000元不等。其他費用可能還要支付違約金、而且有些條件會變動。

一是房屋價值重估:通常房屋價值會隨著屋齡下修,也就代表可貸金額可能有變動。比如原本2000萬元的房子,銀行重新評估鑑價,可能下修至1800萬元,假設2年前貸款8成1600萬元,現在轉貸也想貸款8成,金額就會只剩下1440萬元。

二是違約金,黃先生原本向A銀行申請1500萬元的貸款,繳了1年後剩1450萬元,第2年想提前轉貸至B銀行,被銀行要求付0.8%的違約金,支付11.6萬元(1,450萬x0.8)。

若有違約金 轉貸不划算

所以首要考慮原銀行是否有違約金,轉貸時新增的費用並不划算,但若是有資金需求,透過轉貸同時增貸,就可以納入考量的。

▲若有現金需求,轉貸時可同時增貸,以備不時之需。

其實也不用將焦點全部放在轉貸上,如果覺得轉貸成本太高,不妨主動與原銀行爭取調降利率,民營銀行房貸王專員表示,這波疫情紓困案,公股銀行會主動降息,無須跟銀行聯絡。

網路地產王總經理陳韻如表示,民營銀行也不是不能談,只要自身條件良好,像是還款人為是前500大企業員工、優良貸款戶且信用良好、薪轉戶,或與銀行保持良好往來關係、每月按時全額繳清房貸、可證明薪資所得收入(例如扣繳憑單)穩定成長的話,銀行還是可以談調降利率的。

 

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